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Expediente nº 2

EN RELACIÓN CON LA VALORACIÓN DE LOS SOLARES DE EN RELACIÓN CON LA VALORACIÓN DE LOS SOLARES DE

En relación con la valoración de los solares de propiedad municipal y origen patrimonial situados en el Sector E-4, Parcela 2, y en Los Arenales del Sol, Sector Ar-1, parcelas 18.2, 20.1 y 20.2, y con los números de inventario 2860, 2.904, 3.427 y 2.905, previstos para su enajenación mediante concurso, la Técnico que suscribe emite la siguiente


VALORACIÓN:


El criterio de valoración utilizado es el determinado en la Ley 8/2007, de 28 de mayo de 2007, de suelo, en vigor desde el día 1 de julio de 2007.


Los solares a valorar se enajerarán condicionados a la construcción en ellos de vivienda protegida y de precio concertado.

Dichos solares están en la situación de suelo urbanizado ya que se encuentran integradas de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios del núcleo de población.


Valoración del suelo urbanizado que no está edificado, según el art. 24.1 del RD Legislativo 2/2008:

Valor del suelo = Edificabilidad x Valor de repercusión


Valor de repercusión del suelo (VREP): se determina por el método residual estático y, según establece la disposición transitoria tercera del RD Legislativo 2/2008, el método de cálculo a aplicar es el dispuesto en las normas de valoración de bienes e inmuebles contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo.


La fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático es la siguiente (art. 42 de la Orden ECO/805/2007):

F = VM x (1 - b) - ∑ Ci

En donde:

F =Valor del terreno.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.



■ Valor del inmueble (VM):

Se considera como valor del inmueble, el precio máximo en vigor para la vivienda protegida de nueva construcción y de precio concertado, en la hipótesis de edificio terminado con una promoción inmobiliaria que incluye viviendas, plazas de garaje en planta sótano y locales comerciales en planta baja.


El precio básico a nivel nacional por metro cuadrado de superficie útil de vivienda, de acuerdo con el Decreto 14/2008, de 11 de enero, por el que se modifica el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, publicado en el B.O.E. de 13 de julio de 2005, es de 758,00 euros por metro cuadrado de superficie útil.


Según la ORDEN VIV/946/2008, de 31 de marzo, por la que se declaran los ámbitos territoriales de precio máximo superior para el año 2008, a los efectos del citado Real Decreto 801/2005, el municipio de Elche se clasifica entre los ATPMS del grupo B.


De conformidad con el artículo 14 del Decreto 41/2006, modificado por el Decreto 82/2008, el precio máximo de venta por metro cuadrado útil para las viviendas protegidas de nueva construcción de precio concertado, se calcula multiplicando el precio básico nacional por el coeficiente 2,52 resultando:


Precio máximo: 758 €/m2u x 2,52 = 1.910,16 €/m2u para vivienda protegida de nueva construcción y de precio concertado. Considerando que 1 m2 útil de vivienda equivale a 1,30 m2 construidos VM viviendas = 1.469,35 €/m2c.


El citado Decreto 41/2006 fija el precio de garajes en el 60% del módulo de las viviendas protegidas, por lo que: 1.910,16 €/m2u vivienda x 60% = 1.146,10 €/m2u garaje. Considerando que 1 m2 útil de garaje equivale a 1,25 m2 construidos VM garajes = 916,88 €/m2c.


Para el Valor en venta de los locales comerciales, el valor asignado será 1,4 veces el módulo de venta aplicable a las viviendas, en consecuencia, VM locales = 2.057,09 €/m2c.


■ Margen o beneficio neto del promotor (b):

Tratándose de un supuesto de edificio destinado a viviendas de primera residencia el margen de beneficio del promotor se estima en el 18% para viviendas, 21% para garajes y en el 35% para locales comerciales.


■ Pagos necesarios (Ci):

Según establece el art. 40 de la Orden ECO/805/2007, para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático es necesario estimar los costes de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada.


- Coste de edificación: se considera que es el coste de construcción por contrata, es decir, la suma del coste de ejecución material, gastos generales y beneficio industrial del constructor.


El coste unitario de ejecución material de la obra se calcula considerando el módulo fijado por el Colegio de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, en vigor desde el 19/julio/2006, corregido con los coeficientes que lo asimilen a una promoción de tipo residencial colectivo, manzana cerrada, categoría 4, equiparable al de las viviendas de protección oficial:


Módulo corregido = 498,75€/m2c


Al módulo de construcción se le aplicará el coeficiente correspondiente de acuerdo con su tipología constructiva y su categoría (Cuadro al que se refiere la Norma 20 del RD 1020/1993), de la promoción prevista:


Uso: Residencial

Clase: Vivienda colectiva de carácter urbano

Modalidad: edificación abierta

Categoría: 3

Coeficiente (1.1.1-3) = 1,20


PEM uso residencial = 498,75 €/m2c x 1,20 = 598,50 €/m2c


El valor de construcción de los locales se estima el mismo que el de las viviendas y el de los garajes en un 60% del coste de construcción residencial.

PEM uso local = 598,50 €/m2c

PEM uso garaje = 598,50 €/m2c x 0,60 = 359,10 €/m2c


Para obtener el coste de edificación, al de ejecución material anteriormente calculado habrá que sumarle los gastos generales y beneficio industrial del constructor (19%).


CE uso vivienda: 598,50 €/m2 x 1,19 = 712,21 €/m2

CE uso locales: 598,50 €/m2 x 1,19 = 712,21 €/m2

CE uso garajes: 359,10 €/m2 x 1,19 = 427,33 €/m2


- Gastos necesarios: Según establece el art. 18.4 de la Orden ECO/805/2007 se incluirán como gastos necesarios, entre otros, los siguientes:


Vivienda

Local

Garaje

Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble

5,00% PEM

29,93 €/m2

29,93 €/m2

17,96 €/m2

Honorarios técnicos por proyectos y dirección de obra:

11,50% PEM

68,83 €/m2

68,83 €/m2

41,3 €/m2

Coste de licencias y tasas de la construcción:

2,00% PEM

11,97 €/m2

11,97 €/m2

7,18 €/m2

Importe primas de seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas:

1,00% PEM

5,99 €/m2

5,99 €/m2

3,59 €/m2

Gastos de administración del promotor y otros estudios necesarios:

5,00% PEM

29,93 €/m2

29,93 €/m2

17,96 €/m2

SUMA:

24,50% PEM

146,63 €/m2

146,63 €/m2

87,98 €/m2




- Gastos de comercialización: se estiman en un 3% sobre el precio de venta

Uso vivienda: 3% de 1.469,35 €/m2c = 44,08 €/m2c

Uso local: 3% de 2.057,09 €/m2c = 61,71 €/m2c

Uso garaje: 3% de 916,88 €/m2c = 27,51 €/m2c



- Gastos financieros: se estiman en un 1,5% sobre el coste de ejecución material.

Uso vivienda: 1,5% de 598,50 €/m2 = 8,98 €/m2c

Uso local: 1,5% de 598,50 €/m2 = 8,98 €/m2c

Uso garaje: 1,5% de 359,10 €/m2 = 5,39 €/m2c



Cálculo del valor de repercusión: F = VM x (1 - b) - ∑ Ci


Uso vivienda: VREP = 1.469,35 x (1-0,18) – (712,21 + 146,63 + 44,08 + 8,98) = 292,96 €/m2c

Uso local: VREP = 2.057,09 x (1-0,35) – (712,21 + 146,63 + 61,71 + 8,98) = 407,57 €/m2c

Uso garaje: VREP = 916,88 x (1-0,21) – (427,33 + 87,98 + 27,51 + 5,39) = 176,13 €/m2c



El municipio de Elche se encuentra adscrito a la zona ATPMS B, por lo que, según establece la disposición adicional novena del Decreto 41/2006, modificada por Decreto 82/2008, el valor de repercusión del suelo obtenido mediante el método del valor residual estático, no excederá del 20 por ciento de los precios máximos de venta equivalentes de las viviendas, locales y garajes.


Comprobación:

vivienda

local

garaje

Precio máximo de venta

1.469,35 €/m2c

2.057,09 €/m2c

916,88 €/m2c

20% del Precio máximo de venta

293,87 €/m2c

411,42 €/m2c

183,38 €/m2c

Valor de repercusión del suelo obtenido

292,96 €/m2c

407,57 €/m2c

176,13 €/m2c



Efectuada la anterior comprobación se consideran correctos los valores de repercusión de suelo obtenidos, por lo que se efectúa la siguiente valoración de las parcelas:






Valoración Parcela nº2 del Sector E-4:


Edificabilidad total: 3.316,00 m2t

Residencial: 3.112,00 m2t

Terciario: 204,00 m2t

Considerando que 1,3 m2 const. de vivienda = 1 m2 útil, superficie útil residencial:

3.112,00 m2t / 1,3 = 2.393,85 m2u


Nº de viviendas estimado: 2.393,85 m2u / 80 m2u por vivienda = 30 viviendas


Nº de garajes estimado: 30 viviendas x 1,5 = 45 plazas de garaje.


Superficie útil por garaje estimada: 25 m2u por plaza

Considerando que 1m2 útil de garaje = 1,25 m2 Superficie construida garajes:

45 plazas x 25 m2u x 1,25 = 1.406,25 m2c


Valor del suelo: 3.112,00 m2t x 292,96 €/m2c + 1.406,25 m2c x 176,13 €/m2c + 204,00 m2c x 407,57 €/m2c = 1.242.474,58 €


Cargas de urbanización pendientes:

La parcela nº2 del Sector E-4, tiene pagadas todas las cuotas de urbanización quedando pendiente el cierre de la Cuenta de Liquidación definitiva.


Valor del suelo Parcela nº2: 1.242.474,58 €





Valoración Parcela nº 18.2 (M15) del Sector AR-1:


Edificabilidad total: 2.448,54 m2t

Residencial: 2.448,54 m2t

Considerando que 1,3 m2 const. de vivienda = 1 m2 útil, superficie útil residencial:

2.448,54 m2t / 1,3 = 1.883,49 m2u


Nº de viviendas estimado: 1.883,49 m2u / 80 m2u por vivienda = 24 viviendas


Nº de garajes estimado: 24 viviendas x 1,5 = 36 plazas de garaje.


Superficie útil por garaje estimada: 25 m2u por plaza

Considerando que 1m2 útil de garaje = 1,25 m2 Superficie construida garajes:

36 plazas x 25 m2u x 1,25 = 1.125,00 m2c


Valor del suelo: 2.448,54 m2t x 292,96 €/m2c + 1.125,00 m2c x 176,13 €/m2c = 915.470,53 €


Cargas de urbanización pendientes:

La parcela 18.2 (M15) del Sector AR-1 tiene pagadas todas las cuotas de urbanización quedando pendiente el cierre de la Cuenta de Liquidación definitiva.


Valor del suelo Parcela nº 18.2 : 915.470,53 €




Valoración Parcela nº 20.1 (M17) del Sector AR-1:


Edificabilidad total: 2.511,31 m2t

Residencial: 2.511,31 m2t

Considerando que 1,3 m2 const. de vivienda = 1 m2 útil, superficie útil residencial:

2.511,31 m2t / 1,3 = 1.931,78 m2u


Nº de viviendas estimado: 1.931,78 m2u / 80 m2u por vivienda = 24 viviendas


Nº de garajes estimado: 24 viviendas x 1,5 = 36 plazas de garaje.


Superficie útil por garaje estimada: 25 m2u por plaza

Considerando que 1m2 útil de garaje = 1,25 m2 Superficie construida garajes:

36 plazas x 25 m2u x 1,25 = 1.125,00 m2c


Valor del suelo: 2.511,31 m2t x 292,96 €/m2c + 1.125,00 m2c x 176,13 €/m2c = 933.859,63 €


Cargas de urbanización pendientes:

La parcela 20.1 (M17) del Sector AR-1 tiene pagadas todas las cuotas de urbanización quedando pendiente el cierre de la Cuenta de Liquidación definitiva.


Valor del suelo Parcela nº 20.1: 933.859,63 €




Valoración Parcela nº 20.2 (M17) del Sector AR-1:


Edificabilidad total: 2.511,31 m2t

Residencial: 2.511,31 m2t

Considerando que 1,3 m2 const. de vivienda = 1 m2 útil, superficie útil residencial:

2.511,31 m2t / 1,3 = 1.931,78 m2u


Nº de viviendas estimado: 1.931,78 m2u / 80 m2u por vivienda = 24 viviendas


Nº de garajes estimado: 24 viviendas x 1,5 = 36 plazas de garaje.


Superficie útil por garaje estimada: 25 m2u por plaza

Considerando que 1m2 útil de garaje = 1,25 m2 Superficie construida garajes:

36 plazas x 25 m2u x 1,25 = 1.125,00 m2c


Valor del suelo: 2.511,31 m2t x 292,96 €/m2c + 1.125,00 m2c x 176,13 €/m2c = 933.859,63 €


Cargas de urbanización pendientes:

La parcela 20.2 (M17) del Sector AR-1 tiene pagadas todas las cuotas de urbanización quedando pendiente el cierre de la Cuenta de Liquidación definitiva.


Valor del suelo Parcela nº 20.2: 933.859,63 €







Es cuanto se informa sobre este asunto a los efectos oportunos.


En Elche a 16 de febrero de 2009


LA ARQUITECTO MUNICIPAL






Fdo.: Carolina Fluxá

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