RESUMEN DEL SEMINARIO DE 6 DE JULIO DE 2011

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RESUMEN DEL SEMINARIO DE 6 DE JULIO DE 2011


1.- Se solicita nota simple por un notario referente a dos fincas registrales. La extensión de la nota no plantea mayor problema, pero anuncia un probable documento posterior, que es el que plantea la duda. Dichas fincas, que son unidades orgánicas de explotación integradas por saltos de agua para producir energía eléctrica y sus instalaciones accesorias, son resultado de agrupación de otras el 10 de Octubre de 2000.

En ambos casos, una finca agrupada en ambas fue objeto de inmatriculación por doble título el 6 de Octubre de 2000, si bien con la peculiaridad de tratarse de concesiones administrativas, y quedó pendiente la acreditación de la publicación del edicto. Se advierte en la finca objeto de agrupación, y también en las cargas de las fincas resultantes de la agrupación, que quedan sometidas a la limitación de efectos derivada del art.207 LH y 298 y 301 del RH.

Con posterioridad fueron hipotecadas junto a otras el 13 de Octubre de 2000 para garantizar un crédito de ocho mil millones de pesetas y dicho crédito fue cedido por partes en varias ocasiones en los años 2007 y 2008.

No se ha acreditado la publicación del edicto.

¿Qué hay que hacer cuando llegue una venta, una hipoteca, una cesión del crédito, etc…? (además de llamar al secretario del Ayuntamiento respectivo para pedir los edictos que teóricamente se publicaron en el año 2000)


El artículo 298 del Reglamento Hipotecario, en redacción dada por Real Decreto de 17 de marzo de 1959, estableció la caducidad de las inmatriculaciones practicadas en virtud de doble título si en el plazo de tres meses desde la práctica de la inscripción no se presentaba en el Registro el edicto debidamente publicado en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, así como la obligación del Registrador en ese caso de cancelar de oficio la inmatriculación por nota marginal. Según la opinión mayoritaria, éste es el régimen actualmente vigente, al haber sido anulada la nueva redacción del artículo 298 dada por Real Decreto de 4 de septiembre de 1998 por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001. Por tanto, llevada esta postura a sus últimas consecuencias, debería cancelarse la inmatriculación, así como todos los asientos posteriores.

No obstante, en el seminario se plantearon distintas posibilidades para evitar la cancelación de todo el historial registral. Por un lado, se sugirió que al tratarse de concesiones administrativas, las mismas son directamente inmatriculables, y por tanto en realidad los edictos no son necesarios. No obstante, parece que más bien resulta aplicable lo previsto en el artículo 301 del Reglamento Hipotecario, que admite la inmatriculación de concesiones mediante los documentos a los que se refiere el artículo 298, y asimismo exige la publicación de los edictos, de donde se desprende que la ausencia de dicha publicación debe provocar los mismos efectos previstos en el artículo 298.

Por otro lado se defendió que al practicarse la inmatriculación el 6 de octubre de 2000, el régimen vigente en ese momento era el introducido por el Real Decreto 1867/1998, que todavía no había sido anulado por el Tribunal Supremo. Con arreglo a la redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, el artículo 298 no preveía la caducidad de la inmatriculación por la ausencia de publicación de edictos, sino que disponía que "Hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos no se iniciará el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley". Por tanto en el supuesto planteado podría defenderse que en tanto no se publiquen los edictos los terceros posteriores no tienen la consideración de terceros protegidos, pero ello no excluye la posibilidad de publicar ahora los edictos, sin que deba cancelarse el historial registral.

También se defendió que la limitación de efectos de la inmatriculación es sólo la suspensión de efectos de fe pública respecto de los asientos practicados durante los dos años posteriores a la inmatriculación, pero que si transcurridos los dos años se practican asientos posteriores, éstos pueden considerarse terceros y no cabe cancelar por el artículo 298. Aunque esta postura parece chocar con el tenor del artículo 298.

En todo caso, la mayoría de los presentes optó por tratar de evitar la cancelación, promoviendo la publicación inmediata de los edictos por el Ayuntamiento, o incluso publicando los edictos el propio Registrador –opinión minoritaria ésta-, sobre la base de cualquiera de las posturas ya expuestas.


2.- Se plantea si el requisito de que no haya legitimarios para que sea posible la inscripción a favor del heredero único a través de una instancia privada con arreglo al artículo 79 del Reglamento Hipotecario es también exigible en Cataluña.


El artículo 79 del Reglamento Hipotecario dispone que “Podrán inscribirse a favor del heredero único y a su instancia, mediante la presentación de los documentos referidos en el artículo 76, los bienes y derechos que estuvieren inscritos a nombre del causante, cuando no exista legitimario ni persona autorizada, según el título sucesorio, para adjudicar la herencia, salvo que en este segundo supuesto la única persona interesada en la herencia resultare ser dicho heredero”. El presupuesto que debe darse para que dicho precepto sea aplicable es que el heredero sea el único interesado en la herencia. Este presupuesto excluye los casos en que existan legitimarios en Derecho Común, dado que la legítima tiene carácter pars bonorum, y por tanto los legitimarios deben intervenir en la partición de herencia, siendo nula la partición que se realice sin su intervención.

No obstante, no ocurre lo mismo en Cataluña, en donde la legítima tiene carácter pars valoris, y constituye un mero derecho de crédito a favor de los legitimarios (cfr. artículo 451.1 Libro IV Código Civil de Cataluña). En consecuencia, la intervención de los legitimarios en la partición es innecesaria, y la existencia de legitimarios es totalmente irrelevante a efectos de la inscripción de la partición. Por ello, el artículo 79 del Reglamento Hipotecario debe interpretarse conjuntamente con la normativa catalana en materia de sucesiones, y en consecuencia es inscribible la herencia a favor del heredero único en virtud de instancia, con independencia de la existencia o no de legitimarios, ello claro está cuando el causante tenga vecindad catalana, que es el punto de conexión que determina la normativa aplicable y por tanto el carácter de la legítima.


3.- Alcance del artículo 27 del Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, en conexión con las compraventas por fondos de titulización.

El Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril introdujo un nuevo párrafo en el apartado segundo de la Disposición Adicional 5ª de la Ley 3/1994, de 14 de abril, según el cual "Los Fondos de Titulización Hipotecaria y Fondos de Titulización de Activos podrán ser titulares de cualesquiera otras cantidades, inmuebles, bienes, valores o derechos que sean percibidos en pago de principal, intereses o gastos de las participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipoteca, activos financieros u otros derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito; en particular y sin ánimo limitativo, por producto del remate de procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias o no hipotecarias, por la enajenación o explotación de los inmuebles o bienes o valores adjudicados o dados en pago o, como consecuencia de las citadas ejecuciones, en administración y posesión interina de los inmuebles, bienes o valores en proceso de ejecución. La inscripción de los bienes inmuebles pertenecientes a los Fondos de Titulización en el Registro de la Propiedad y de cualesquiera otros bienes en los registros que correspondan, se podrá efectuar a nombre de los mismos".

Por tanto se admite que dichos fondos de titulización sean titulares de bienes inmuebles y se practique la inscripción a su favor, a pesar de que en principio ello no sería posible de acuerdo con el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, dado que dichos fondos carecen de personalidad jurídica. No obstante, tal posibilidad se reduce a los casos concretos a los que se refiere la norma transcrita, es decir, a "bienes que sean percibidos en pago de derechos de crédito que se hubieren agrupado en su activo, por resolución de cualquier procedimiento judicial o extrajudicial iniciado para el cobro de tales derechos de crédito". Además, los supuestos en los que se permite la adquisición de bienes por el fondo posterior a su constitución deben ser objeto de interpretación estricta, dado el carácter general cerrado de este tipo de fondos.

Por tanto, deben admitirse las adquisiciones a favor de estos fondos en virtud de ejecuciones, siempre que se acredite que el crédito que motiva la ejecución haya sido previamente agrupado en el activo del fondo. Del mismo modo –y, parece, con los mismos requisitos- son inscribibles las daciones en pago a su favor. En cambio no parece que sean admisibles las adquisiciones por título de compraventa, dado que no están incluidas en los supuestos admitidos por el precepto transcrito, que como se ha dicho se debe considerar que realiza una enumeración taxativa.

Parece que el fundamento de dicho precepto es permitir la adquisición de bienes cuando la misma se realiza de forma directa o indirecta como medio de pago de un crédito que formara parte del fondo. Por eso, una compraventa no encaja dentro de este principio. El único supuesto en el que podría plantearse la inscripción es cuando resulte que en realidad a través de la compraventa se esté instrumentando una dación en pago, siempre y cuando se acredite que el crédito que se satisface estaba previamente integrado en el fondo.


4.- Ley 2/2009 de 31 de marzo en relación con las hipotecas unilaterales: necesidad de que se manifieste que el acreedor no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios en el momento de la constitución de la hipoteca, o bien en el momento de la aceptación.

La cuestión que se plantea es en qué momento debe exigirse el cumplimiento de los requisitos introducidos por la Ley 2/2009, en el caso particular de las hipotecas unilaterales, cuestión respecto de la cual en el seminario se manifestaron distintas posturas. La postura partidaria de exigir el cumplimiento de esos requisitos ya en el momento de la constitución de la hipoteca unilateral, se basa en que de lo contrario resultaría muy sencillo defraudar las exigencias de la ley, ya que sería posible inscribir la hipoteca y ganar el rango sin cumplir los requisitos legales, y sin necesidad de aceptar la hipoteca salvo que deba ejecutarse.

En cambio, la postura contraria, mayoritaria, se apoya en la consideración de que la hipoteca unilateral sin aceptar es una mera reserva de rango, y que para que la hipoteca adquiera su plenitud para el acreedor es preciso que éste la acepte, momento en el cual debe exigirse el cumplimiento de los requisitos previstos en la Ley 2/2009, o de lo contrario no será posible inscribir la aceptación y por tanto el ejercicio de su derecho por parte del acreedor hipotecario. Además, es al acreedor hipotecario a quien corresponde manifestar si se dedica o no profesionalmente a las actividades a las que resulta aplicable la Ley y en su caso acreditar el cumplimiento de los requisitos impuestos al propio acreedor.

Esta segunda postura, que resulta muy lógica en relación con los requisitos que la Ley impone al acreedor –inscripción en el registro previsto en el artículo 3-, o bien si el acreedor manifiesta que no le es de aplicación la Ley 2/2009, puede plantear en cambio más problemas si dicha Ley sí resulta aplicable y al constituirse la hipoteca no se han cumplido las exigencias previstas en la Ley relativas a la operación: información previa, oferta vinculante, contenido del contrato, etc., ya que si no se han cumplido estos requisitos en el momento inicial, puede que no sea posible cumplir alguno de ellos en un momento posterior –por ejemplo, la información previa-. Por ello, tal vez lo ideal sería que los requisitos relativos a la operación estuviesen cumplidos desde el momento inicial, sin perjuicio de que el cumplimiento de los requisitos que afecten al acreedor se acredite en el momento de la aceptación de éste.

En cualquier caso, a efectos de la inscripción de la hipoteca unilateral, si no consta si el acreedor se dedica o no profesionalmente a la concesión de créditos o préstamos, debe practicarse la inscripción, aunque no se cumplan los requisitos previstos en la Ley, y será posteriormente en el momento de la aceptación, cuando en el caso de que la dicha Ley resulte aplicable, deba acreditarse el cumplimiento de dichos requisitos, haciendo en su caso las modificaciones que sean necesarias, y de lo contrario no se podrá inscribir la aceptación. En cambio, si en el momento de la constitución de la hipoteca ya consta que el acreedor está sujeto a la Ley 2/2009, para inscribir la hipoteca debe exigirse que se cumplan los requisitos relativos al contrato, sin perjuicio de que el cumplimiento de los requisitos relativos al acreedor se acredite en el momento de la aceptación.


5.- Constitución de propiedad horizontal en la cual, además de las cuotas generales de participación en la comunidad, se fijan unas cuotas especiales relativas a determinados elementos comunes, especificando que se trata no sólo de cuotas para el pago de gastos, sino de cuotas de propiedad.

Nuevamente se manifestaron dos posturas al respecto. La primera, favorable a la admisión, parte de que la jurisprudencia y la Dirección General de Registros y del Notariado han admitido reiteradamente que se puede fijar una cuota especial, distinta de la general, con relación a determinados elementos comunes para el pago de los gastos o la toma de decisiones relativas a los mismos. Nada cambia en este caso, a pesar de que se diga que son “cuotas de propiedad”, ya que la propiedad de los elementos comunes en una propiedad horizontal se traduce en la toma de decisiones sobre los mismos, de forma que desde un punto de vista práctico no se ve problema para la inscripción.

La segunda postura es contraria a la admisión de esta configuración, al entender que si bien es pacífica la admisibilidad de cuotas especiales con relación a determinados elementos comunes, se trata de cuotas para el pago de gastos o cómputo de los votos, pero no puede afectar a la propiedad de los mismos. Desde un punto de vista estructural, la propiedad horizontal conlleva un derecho de propiedad sobre un elemento privativo, y una copropiedad sobre los elementos comunes, en proporción a la cuota. Si los elementos comunes forman una unidad arquitectónica, no pueden distinguirse distintas cuotas de propiedad entre ellos. La cuota de propiedad sobre los elementos comunes no se traduce únicamente en la toma de decisiones y el pago de gastos, sino que determina la cuota que tendrá cada uno de los propietarios sobre el edificio en caso de extinción de la propiedad horizontal (artículo 553-3.1.b) in fine del Libro V del Código Civil de Cataluña), algo que conceptualmente es muy difícil de entender –y de aplicar- si existen distintas cuotas de propiedad con relación a los elementos comunes.

Por ello, en aquellos casos en los que se fija una cuota especial con relación a algún elemento común, debe entenderse que dicha cuota se prevé para el pago de gastos, o el cómputo de votos, según se indique en el título constitutivo, pero sin que pueda afectar a la copropiedad de los elementos comunes, que debe ser única e igual para todos ellos. En este sentido parece decantarse el Código Civil de Cataluña, cuyo artículo 553.3 prevé que “pueden establecerse, además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados”, sin decir nada acerca de hipotéticas cuotas especiales de propiedad. En el caso planteado, en el que se dice expresamente que se trata de una cuota de propiedad, no parece que pueda admitirse. Si los propietarios desean constituir un proindiviso sobre un elemento del edificio, en distinta proporción a la de las cuotas generales, lo procedente sería constituirlo como elemento independiente y atribuir su titularidad en las cuotas deseadas con carácter ob rem a los titulares de los distintos elementos privativos.

No obstante, finalmente en el seminario fue mayoritaria la primera de las dos posturas expuestas, al no apreciarse diferencias de consideración entre la expresión “cuota de propiedad” y las cuotas especiales admitidas con relación a determinados elementos comunes.


6.- Propiedad horizontal en la cual en el título constitutivo se atribuye como anejo una cuota de un local destinado a garaje, y en los estatutos concretan el uso de cada plaza .

Se considera admisible, dado que los estatutos forman parte del título constitutivo (artículo 553-9.2 del Libro V del Código Civil de Cataluña), y pueden complementar lo dispuesto en éste, de forma que a efectos prácticos no existe diferencia en que se incluya alguna previsión en el título constitutivo o en los estatutos.

Incluso podría plantearse la admisibilidad de esta configuración si la concreción del uso de cada plaza no se hace en el momento inicial, sino en un momento posterior, con tal que dicha concreción se determine por un número de propietarios con mayoría suficiente para modificar el título constitutivo. En efecto, parece que no habría obstáculo para atribuir como anejo de un elemento privativo una cuota indivisa en otro elemento. No obstante, el artículo 553-35 del Libro V al referirse a los anexos habla de “espacios físicos vinculados de forma inseparable a un elemento privativo”, de donde podría deducirse que necesariamente la concreción del uso de cada plaza debe hacerse en el momento inicial. En cambio, el artículo 553-9.1.b alude a “los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones”, por lo que, de igual manera que se permite que se configure como anexo el uso de un determinado elemento, podría admitirse una cuota sin concretar en un espacio físico determinado. En todo caso, el requisito necesario sería que cuando se quiera concretar la plaza cuyo uso se atribuye a cada cuota, se haga con las mayorías suficientes para la modificación del título constitutivo.


7.- Se plantea si es inscribible la donación a favor del concebido no nacido .

Mayoritariamente se entiende que sí, dado que el artículo 531-21.3 del Libro V del Código Civil de Cataluña las admite expresamente, en la misma línea que el artículo 627 del Código Civil, al afirmar que “las personas que serían los representantes legales de los concebidos si ya hubiesen nacido pueden aceptar las donaciones que se efectúen a favor de estos”; e incluso el apartado cuarto del mismo artículo admite las donaciones a favor de los no concebidos. El posible argumento contrario basado en que el concebido carece de personalidad jurídica, basado en el artículo 11 del Reglamento Hipotecario, debe superarse por los preceptos anteriores, y por el principio de que al concebido se le tiene por nacido para todos los efectos que le sean favorables (artículo 29 del Código Civil y artículo 211-1.2 del Libro II del Código Civil de Cataluña).

Cuestión distinta es determinar el modo en que debe practicarse la inscripción. Una posibilidad consiste en practicar la inscripción sujeta a la condición de que se produzca el nacimiento, aunque en rigor el nacimiento no es una condición en sentido estricto para que el nasciturus adquiera sus derechos, sino una mera conditio iuris, y es dudoso que éstas puedan acceder al Registro. Además el artículo 531-21.4 del Libro V, al referirse a las donaciones a favor de los no concebidos, sí señala que se entenderán hechas bajo condición suspensiva, de donde se deduce que las realizadas a favor del concebido no están sujetas a ninguna condición. La otra posibilidad consiste en practicar la inscripción sin condición alguna, pero en este caso se plantea qué ocurre si el nasciturus no llega a nacer, dado que en este caso habría que cancelar la inscripción, pero para ello sería necesaria la prueba del no nacimiento, lo que puede resultar difícil en la práctica.

Por otra parte, no puede negarse que la inscripción a favor del concebido plantea algunos problemas prácticos, por ejemplo relativos a la identificación del titular –se supone que al hacer la donación deberían decir el nombre que tendrá el concebido cuando nazca, con los problemas que se pueden derivar si al final se le da un nombre distinto; y es dudoso que a estos casos se les aplique también la obligación de NIF, si es que se le puede asignar un NIF a una persona que no ha nacido todavía-, y a que para distinguir entre un concebido y un no concebido hay que fiarse de los donantes, puesto que parece “más que dudoso” que se puedan exigir pruebas de la concepción para practicar la inscripción… Esto último abona la postura expuesta antes de no hacer distinciones a la hora de inscribir donaciones a favor de concebidos y no concebidos, e inscribir ambas sujetas a la condición suspensiva del nacimiento; si bien ello supone desconocer la distinta regulación de los apartados tercero y cuarto del artículo 531-21 del Libro V.


8.- Cesión de una opción de compra en la cual la sociedad cedente es administradora de la sociedad cesionaria, y la persona física que comparece en representación de ambas es la misma.

La Dirección General de Registros y del Notariado ha señalado en numerosas Resoluciones que existe autocontratación cuando una misma persona pone en común varios patrimonios. En estos casos será precisa la oportuna autorización de la persona representada (Resoluciones de 29 de abril de 1993, 2 de diciembre de 1998, y 15 de junio de 2004 entre otras), correspondiendo la autorización en el caso de sociedades a la Junta General (Resolución de 18 de julio de 2006).

No parece obstar a lo anterior el hecho de que una de las sociedades intervinientes sea administradora de la otra –en este caso, la sociedad cedente de la cesionaria-, ni que el compareciente sea la persona física designada para ejercer esa administración. Es perfectamente correcto que una sociedad ceda un derecho a otra a la cual administra, pero el problema surge cuando en nombre de ambas sociedades comparece la misma persona física, aun cuando ello se deba al efecto de las representaciones cruzadas entre dichas sociedades. El fundamento de la prohibición de autocontratación no desaparece a pesar de que una sociedad sea administradora de la otra. Por ello, mayoritariamente se entendió que en este caso también existe conflicto de intereses, que debe ser salvado con la oportuna autorización de la Junta General de ambas sociedades, o en su defecto mediante la ratificación de un representante con facultades suficientes.



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