DAVID ARVIDSSON HYRESRÄTTENS ROLL I SAMHÄLLET DANIEL ERIKSSON DAVID

A COMMON ANNOTATION FRAMEWORK DAVID BARGERON ANOOP GUPTA AJ
«CONFESSIÓ DUN EXPRESIDENT» AUTORIA DAVIDE CARNEVALI COL·LABORACIÓ EN
HALLOWEEN BY DAVID N TAYLOR (THE STOREHOUSE CHURCH)

THE SUSTAINABILITY ASSESSMENT MODEL (SAM) DAVID CUTTERIDGE
(TO APPEAR IN FESTSCHRIFT FOR DAVID KAPLAN EDITED BY
1 DAVIDE CAMPARIMILANO NV 2 TERMS AND CONDITIONS FOR

Hyresrättens roll i samhället


David Arvidsson

Hyresrättens roll i samhället Daniel Eriksson

David Ivarsson


Fler och fler röster höjs för en reformering av marknaden för hyresrätter. Dagen system med bruksvärdesprincip är från många håll hårt kritiserad och har inte bara gett utrymme för en omfattande svart marknad, den hotar även att utrota hyresrätten som boendeform.


Historik

Hyresregleringar har existerat i Sverige under olika former sen tidigt 1900-tal. Innan den första lagen om hyresreglering rådde det i princip avtalsfrihet vilket innebar en möjlighet för fastighetsägare att ta ut ockerhyror i tider med bostadsbrist. Under första världskriget infördes hyresregleringsregler som förbjöd hyreshöjning och uppsägning utan godkännande av hyresnämnden. Denna reglering upphörde efter krigsslutet men den politiska debatten om besittningsskydd och hyresregler hade väckts till liv. Först vid andra världskrigets utbrott 1939 infördes besittningsskyddslagen och 1942 infördes ett förbud mot hyreshöjningar utan godkännande av myndigheterna. Principen om att myndigheterna bestämde hyresnivån övergavs senare för principen att jämföra med likvärdiga lägenheter. Detta utvecklades vidare till det vi idag kallar bruksvärdesprincipen och regleras i Jordabalkens 12:e kapitel.1


Bruksvärdesprincipen innebär att lägenheter med liknande standard ska ha samma hyresnivå oavsett efterfrågan och läge. Syftet men bruksvärdesprincipen är att hyresgästen skall ha en säkerhet i sitt boende, besittningsskydd och skydd mot oskälig hyra. Hyran får inte vara oskälig vilket den är om ”hyran är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga”2. Vid bedömning om en hyra är oskälig används allmännyttans bostäder som skälig nivå. I praktiken innebär detta att allmännyttan sätter hyresnivån även för privata fastighetsägare. Konsekvensen av detta blir att ett privat bolag måste ha betydligt lägre omkostnader för att ge en rimlig avkastning eftersom deras verksamhet också måste generera en vinst som exempelvis kan användas till framtida investeringar.


Dagsläget

Idag finns en tydlig trend med att antalet ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, överstiger antalet nybyggda hyresrätter i storstäderna.3 Bakgrunden till ombildningarna kan bland annat förklaras med bruksvärdesprincipen, slopat räntebidrag, stigande fastighetsvärden och icke vinstdrivande allmännyttiga bostadsbolag. Från 1950-talet och framåt hade Sverige en permanent hög inflation vilket innebar att de nominella lån som hyresfastighetsägarna hade minskade i reellt värde. Detta i kombination med räntebidrag innebar att hyresfastigheter var en god investering. Dagens situation utan räntebidrag, låg inflation och reglerade hyror gör att det är svårt att få ihop ekonomin och utnyttja det stigande fastighetsvärdet för en hyresfastighet. Eftersom många hyreshus ägs och drivs av icke vinstdrivande kommunala bostadsbolag, sätts bruksvärdeshyran på en låg nivå.

Förespråkarna för en helt reglerad hyresmarknad menar att en avreglering skulle innebära en omfattande segregering i samhället. Verklighetens städer visar redan idag på en segregation. Ett större utbud bidrar till större rörlighet och kan därmed mildra segregationen.


Enligt Stockholms fastighetsägareförening omsätts varje år endast ca en procent av hyreskontrakten4, vilket har lett till en omfattande svarthandel med hyreskontrakt. För att komma över ett hyreskontrakt i dagens läge finns det, förutom att stå i mycket långa bostadsköer, i princip tre tillvägagångssätt. Betala svart, utnyttja personligt kontaktnät eller en kombination av båda. Hyresmarknaden är inte längre en boendeform fri från kapitalinsats, i varje fall inte i storstäderna. Den svarta marknaden kan enkelt förklaras med en så kallad utbud- efterfrågekurva.







DAVID ARVIDSSON HYRESRÄTTENS ROLL I SAMHÄLLET DANIEL ERIKSSON DAVID










Efterfrågan ökar med sjunkande pris och omvänt vill producenter producera mer då ett högt pris råder. Marknaden finner sin jämvikt i mitten av grafen. Med en prisreglering bildas en samhällsekonomiskt ineffektiv jämvikt. Vid den nya jämvikten finns en betalningsvilja hos konsumenten som med prisregleringen endast kan få utlopp genom en svart marknad. I takt med ombildningen till bostadsrätter minskar utbudet av hyresrätter och det i sig leder till ytterliggare utrymme för svarthandel med hyreskontrakt5.


Omvänt gäller för mindre attraktiva områden, där kan bruksvärdesprincipen anses ge en allt för hög hyra vilket leder till en mycket hög vakansgrad i dessa områden. Bruksvärdesprincipen skapades som ett skydd mot för höga hyror men har också fått den precis motsatta effekten. Om de allmännyttiga, icke vinstdrivande, bostadsbolagen skulle sänka hyrorna för att få ner vakansgraden skulle detta innebära att hyresgäster i privata fastighetsbolag kunna pröva sin hyra i hyresnämnden och hyresvärden skulle tvingas sänka hyran till samma nivå som ortens allmännyttiga bostadsbolag. Detta skulle kunna leda till omfattande konkurser.6


Vid en avreglering av hyresmarknaden anser motståndarna till en avreglering att hyrorna kommer att skjuta i höjden så att endast de rikaste kommer ha råd att bo i de attraktiva områdena, vilket förvisso är fastställt att så redan är fallet. För att uppskatta hur höga hyrorna verkligen skulle bli vid en avreglering kan exempelvis en analog tolkning av bostadsrättsmarknadens tillväxt användas. Studier visar på möjliga höjningar på upp emot 100 %7. Det finns dock en rad viktiga argument mot en sådan analog metod. Hyresrätten är endast en rätt att just hyra sin bostad. En bostadsrätt ger dig möjligheten att realisera värdeökningen när du säljer och flyttar från din bostadsrätt, denna värdeökning kan inte en hyresgäst tillgodogöra sig. De gångna årens stadigt stigande priser på bostadsrättsmarknaden bidrar också till tveksamheter i att helt lita på en analog metod.8


Bruksvärdesprincipen utgår från antagandet om konstant bostadsbrist och därmed utrymme för mycket höga hyror. Initialt vid en avreglering kommer hyresvärden att ha övertaget att kunna sätta hyresnivån högt. Höga hyror leder till att marknaden kommer se att det finns pengar att tjäna, utrymme för expansion och det kommer således att byggas fler hyresrätter. En ökning av utbudet innebär att hyresgästerna inte längre är lika bundna till sin lägenhet utan kan när som helst flytta till en ny då hyran blir för hög på den gamla, vilket i sin tur leder till en mer rörlig marknad, minskat behov av kontaktnät och en mer transparent marknad. Ett större antal lättillgängliga hyresrätter innebär större möjligheter för människor att byta jobbort och leder till ökad dynamik på arbetsmarknaden och lägre arbetslöshet.



DAVID ARVIDSSON HYRESRÄTTENS ROLL I SAMHÄLLET DANIEL ERIKSSON DAVID DAVID ARVIDSSON HYRESRÄTTENS ROLL I SAMHÄLLET DANIEL ERIKSSON DAVID



I bilden till vänster råder ett för högt pris. Till detta pris vill hyresgästerna inte hyra speciellt mycket och kanske drar sig till andra boendeformer. Pricken till vänster i den vänstra bilden visar hur många lägenheter folket vill hyra. Till detta pris vill dock fastighetsägarna ha många lägenheter att hyra ut, så många som den högra pricken i vänstra bilden och kommer att kompensera genom att bygga fler. Således kommer priset att pressas ner. Då priset pressas mer och mer närmar sig prickarna varandra och möts till sist i jämviktsläget som syns i den högra bilden. I jämviktsläget är alla parter nöjda, ingen vill hyra mer och ingen vill bygga mer. Detta är det mest effektiva ur en samhällsekonomisk synpunkt.9


En avreglering ger också utrymme för mer heterogenitet på hyresmarknaden. Bruksvärdesprincipen gör det svårt att kraftigt höja standarden på en hyreslägenhet i områden med hög betalningsvilja, eftersom en mycket hög hyra är svår att få godkänd. En avreglering gör det lättare för hyresgäster att välja standard på ditt boende. Idag får hyran endast sättas i relation till den faktiska standarden på lägenheten, alltså ingen hänsyn tas till omgivningen. Att boende, oberoende av boendeform, ges möjlighet att profilera sig innebär inte bara en fördel för de boende utan också för samhällets totala ekonomi och planering. Närhet till skolor, dagis och liknande service kan koncentreras och effektiviseras i ett område och vidare kan andra behov tillgodoses i andra, beroende på behov och betalningsvilja.10




Hur kan en avreglering ske?

Hyresmarknaden avreglerades i Finland under två steg på 1990 talet. Hyresmarknaden i Finland är lik den i Sverige vilket gör att en jämförelse här är av relevans. Även det faktum att svenskar och finländare är lika varandra till kulturen och därmed deras sätt att agera gör jämförelsen ännu mer tillförlitlig än om jämförelsen hade gällt mellan Sverige och exempelvis Spanien. Finland hade vad Sverige nu har problem med antalet nyproducerade hyreslägenheter och att många hyreslägenheter blir ombildade till bostadsrätter. Det finns en skillnad som är värd att notera och det är att hyresgästen i Sverige har ett något starkare besittningsskydd än hyresgästen i Finland.

Finland har två slags hyreslägenheter, de som ägs av den privata sektorn och de som ägs av staten. För att få bo i de statliga lägenheterna måste den boende uppfylla vissa villkor, främst gäller det disponibel inkomst. Avreglering har bara skett på den privata sektorn.

Det första steget i avregleringen var att det fick sättas fri hyra på de nyproducerade lägenheterna och efter att det visat sig att hyrorna inte flugit i taket togs även det andra steget som innebar att även gamla kontrakt fick omförhandlas till marknadshyra. Hyrorna ökade från 1995-2000 årligen med cirka 4-9 % (nominellt) beroende på vilken del av landet lägenheten ligger. Utfallet med avregleringen visade sig i att antalet nya hyreslägenheter ökade med 70-80 000 mellan åren 1992-9. Merparten av dessa lägenheter var dock inte nyproduktion utan det var aktielägenheter (aktielägenheten motsvarar i stort sätt den svenska bostadsrätten) som blev uthyrda. Det blev helt enkelt lönsamt för lägenhetsinnehavaren att hyra ut.



Hyresutvecklingen 1974-2005, omräknat till kronor per kvm och år (1 Euro = 9,20 kr, Arava = statligt ägda hyreslägenheter)


DAVID ARVIDSSON HYRESRÄTTENS ROLL I SAMHÄLLET DANIEL ERIKSSON DAVID



I Sverige ligger medelhyran (svarta linjen) på 800 kronor per kvm. Till detta ska läggas att befolkningen i Finland har en större disponibel inkomst än vad svenskar har, detta innebär att svenskarna lägger en större andel av sin inkomst på boende än vad finländarna gör.


Hyresskillnaden mellan de statliga lägenheterna och de privatägda är cirka 20 %. Helsingfors har mycket högre hyror än resten av landet, en liknande utveckling kan förväntas i Sverige där Stockholm kommer att ligga högre än landet i övrigt. 11


Hyresnivåer 2005


Euro/kvm/mån

kr*/kvm/år


Finland totalt


8,35


922

- Arava

7,55

834

- Privat finansierade

8,95

988



Helsingforsområdet



10,19



1 125

- Arava

8,37

924

- Privat finansierade

11,57

1 277



Övriga Finland



7,67



847

- Arava

7,23

798

- Privat finansierade

8,00

883


* 1 Euro = 9,20 k


Att släppa hela marknaden fri på en gång är inte rimligt. Avregleringen måste ske stegvis enligt exempelvis en metod liknande den finska. Det är vidare viktigt att det även på en avreglerad marknad inte är möjligt att ta ut ockerhyror. För att motverka detta krävs en prövningsinstans liknande den som finns för lokalhyra. Vidare kommer det nu att finnas stora utrymmen för hyresförhandlingar, alltså hyresgästföreningens roll har inte spelats ut, tvärt om.



Sammanfattning

Hyresrätten är en mycket viktig del i ett dynamiskt samhälle eftersom den ger möjlighet för människor att snabbt och utan kapitalinsats komma in på bostadsmarknaden. Dagens arbetsmarkand kräver att människor är flexibla och snabbt kan byta arbetsort. Hyresrätten som i teorin är fri från transaktionskostnader, både i hänseende på tid men också pengar, hjälper människor att uppfylla arbetsmarknadens krav.


Dagens bruksvärdessystem innebär att fastighetsägare inte kan realisera fastighetens potentiella värde. Den hindrar nyproduktion samt främjar ombildning till bostadsrätt. Bruksvärdesprincipen hotar hyresrättens framtida existens!


En avreglerad marknad leder till nyproduktion, nya jobb, effektiv samhällsekonomi och minskad segregation.

1 Intresseorganisation för marknadshyror, www.marknadshyror.se

2 JB 12kap §55

3 SCB, www.scb.se

4 Vad innebär marknadshyror?, Nils-Eric Sandberg

5 Vår ekonomi, Klas Eklund

6 Vad innebär marknadshyror?, Nils-Eric Sandberg

7 Effekterna av en marknadsanpassad hyra, Bengt Turner

8 Vad innebär marknadshyror?, Nils-Eric Sandberg

9 Vår ekonomi, Klas Eklund

10 Vad innebär marknadshyror?, Nils-Eric Sandberg

11 Fastighetsägarna, http://www.svefast.com/system/article/article.asp?articleId=22826&orgId=11


10 SEPTEMBER 2008 SIR DAVID TWEEDIE CHAIRMAN OF THE
10 STEPS TO WRITING CLEAR DOCUMENTS BY DAVID
101075 TUNJA SEPTIEMBRE 29 DE 2020 DOCTOR HECTOR DAVID


Tags: david arvidsson, eriksson david, david, hyresrättens, eriksson, daniel, arvidsson, samhället